把房租押金纳入监管账户,让租房者更安心
2024-06-01 【 字体:大 中 小 】
2月27日,北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法(征求意见稿)》,要求设立押金托管、租金监管账户,管理押金以及相应的租金。
在租金方面,对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业,需将超收租金存入第三方专用账户,且租客可自行查询租金监管账户内金额。至于市民个人出租房屋或企业出租自持房屋的情况,则不包含在内。
租房的时候一次性要交多个月的房租和押金,诸如押二付三、押一付三,这样的操作比较常见。对于个人房东来说,是为了避免租客毁约使房屋空置,从而遭受租金损失。
而对于租赁企业来说,主要还是一场金融游戏,用预收的押金和租金去收购更多的房源,扩大市占率。而一旦收来的住房租不出去,这场金融游戏就崩盘了,因为租赁企业缺少对个人房东的支付能力。前几年蛋壳公寓的爆雷,原因就在于此。彼时,无数租客和房东面临无房可住与租金无法收回的困境。
在这样的情况下,如何让租客放心,这个问题显然不容忽视。归根结底,需要相应的机制约束,这不能靠租赁企业单方面的承诺,而必须靠第三方监管介入。
北京的探索很有意义,按照规定,超收租金必须存入第三方专用账户。这就消除了住房租赁企业的“跑路”风险,租房者放心,租赁企业也会把心思放在踏实做好服务上。
不过,要说这种操作也不是什么新鲜事,在房地产市场,目前很多地方都出台了政策,要求将商品房预售款直接存入专用账户。这种操作使得购房后交楼更有保障,虽然不能完全杜绝烂尾,但遭遇这种风险的概率会小很多。
在租房领域,显然这样的逻辑同样适用,设置第三方专用账户后,企业只能通过履约才能赚到预期能赚的钱。
对押金进行监管亦是这个道理。租赁企业收购个人房源,获得的是使用权而非所有权,一旦企业爆雷,房东必然收回房子,而租客的押金是交给了企业而不是房东,在企业失去支付能力之后,租客的损失会进一步扩大。
很多租客在危机到来之际心存幻想,一个更重要的原因在于,对方早就收取了押金,钱不在自己手上,其间也缺乏监管,租房者自然就失去了博弈的主动权,想着履约期满,收回押金。现在有了第三方监管力量介入,退还押金的时候一旦出现纠纷,就不是简单哪一方说了算,交易就公平了很多。
对租金和押金采取严格监管,如果按照过去的行业思维来解读的话,上述做法俨然牺牲了住房租赁企业的利益。因为过去这类企业现金流的一大来源就是押金和预付租金,如今约束多了,客户交的钱不能直接拿来用,对于企业经营肯定会产生一定的影响。
但必须清楚的是,过去的这种做法本来就不合理,是住房租赁企业过于强势、租房者太弱势,双方博弈而形成的一种不公平的行业规则。如今补上监管漏洞,可谓是行业规范发展的必要举措。
租房是重要的民生问题,过去该领域诸多问题备受诟病。如今,为了规范行业发展,北京探索出了新的监管办法。相信这种探索能给行业带来全新的交易环境,其他地方不妨密切观察,适时效仿。
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