据广州市住建局公告，2024年1月30日，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。

　　至此，全国首批首笔超大特大城市城中村改造专项借款在广州成功落地。

　　自2023年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，支持超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策密集出台，广州在破解城中村改造难题方面也作出颇多尝试和努力，如以荔湾区为首个试点探索房票安置机制。

　　公告显示，广州获得的首批城中村改造专项借款将用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，专项借款的主要目的就是解决项目前期因资金投入太大、资金回收周期太长导致的投入产出现金流不匹配、期限错配问题，有利于提振国企、城投推进城中村改造的积极性，降低城中村改造的成本。

　　广州城中村改造面临堵点难点

　　城中村改造，资金来源是关键。

　　公告显示，广州市白云区罗冲围片区城中村改造项目获得国家开发银行全国首笔专项借款1亿元。据披露，罗冲围片区是广州市城中村改造四大重点片区之一，片区内潭村城中村改造项目范围147公顷，未来规划总建设量272万平方米，包括安置住宅64万平方米、保障性住房11万平方米。

　　值得注意的是，紧邻白云站的罗冲围片区普遍存在房屋质量差、公建配套设施缺乏、公共空间稀缺和交通网络不发达等城市安全和社会治理问题。据广州市住建局方面介绍，该片区首期四个城中村改造将以潭村为开端依次展开，以“提速交通路网、优化产业布局、塑造环境品质、完善公服配套”为改造目标，通过城中村改造，打破城乡二元结构，将城市发展“短板”变城乡融合发展“样板”，推动片区农民身份、土地性质、基层治理、经济结构等实现大转变。同时，构建符合新市民需求的新城市运营体系，打造宜居宜业的城市新社区。

　　“罗冲围片区潭村及其他多个城中村改造项目获得专项借款资金，标志着在广州‘依法征收、净地出让’城中村改造全面落地，打开广州新一轮城中村改造新篇章。”广州市住建局方面表示。

　　推进城中村改造向来不易，个中利益关系错综复杂。

　　广州市规划和自然资源局发布的《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》（以下简称“《专项规划》”）显示，广州的城中村改造起步于2000年，目前已完成全面改造的不足3%，广州城中村改造存在的瓶颈包括改造效率有待进一步提升、规划统筹引领有待进一步强化、政策体系有待进一步完善、成本核算与经济平衡工作有待进一步优化和协调、改造连片谋划有待进一步提升等五个方面。

　　为破解广州城中村改造面临“一多、一长、一大”（原地安置多、改造周期长、房地产市场库存压力大）三大堵点，2024年1月，广州探索房票安置迈出实质性的一步，在荔湾区石围塘征拆现场开出全市第一张房票。“房票政策进一步拓宽拆迁安置渠道，满足了人民群众对房屋安置的多样化需求，为其他超大特大城市推进城中村改造提供了借鉴。”广州市规划和自然资源局方面表示。

　　规划至2025年推进改造约70平方公里

　　专项借款解决了城中村改造所需的资金问题，那么偿债的资金又从何而来？

　　对此，李宇嘉表示，偿债资金的主要来源包括土地征拆完成后出让土地的收入、后续商品房和保障性住房销售及物业经营收入等，最终实现资金投入产出的平衡，从而推动下一个项目，实现可持续、可循环。“专项借款也是推动城中村改造的一个重要金融工具创新，有利于推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。”

　　《专项规划》显示，规划至2025年，累计推进城中村改造约70平方公里；重点推进已批在建、已批未建的城中村改造项目，涉及“十四五”重点项目、活力创新轴、重点功能片区启动区、综合交通枢纽、重要民生改善以及促进历史文化保护的城中村改造项目，推动城市综合治理、人居环境提升、基础设施完善取得新成效。规划至2027年，规划累计推进城中村改造约90平方公里；规划至2030年，累计推进城中村改造约120平方公里；规划至2035年，累计推进城中村改造约155平方公里。

　　对于广州这样一个超大城市来说，推进城中村改造是其新时期加快转变超大城市发展方式和提升城市竞争力、治理水平的重要途径。

　　更重要的是，广州面临的一个基本现实情况是伴随过去10年城镇化的迅速推进，广州后续城市增量空间有限。《专项规划》指出，预测未来15年广州建设用地年均增长将低于过去10年水平，增量空间供需矛盾日益凸显。2013—2021年间，广州市土地供应结构中存量用地占比逐年上升，近3年来存量用地供应占比近半。广州土地利用模式正从增量为主逐步转向增量与存量并举的阶段。

　　值得注意的是，广州现存城中村建设用地规模大。相关统计数据显示，截至2023年12月，纳入广东省“三旧”改造地块标图入库中旧村用地面积为163.4平方公里，占标图入库总规模的47%。在新增建设用地资源紧张的大环境下，该部分存量土地成为保障城市发展的重要空间资源。